Évaluation foncière

Évaluation foncière

Rôle d’évaluation en ligne

La Loi sur la fiscalité municipale

Révision de la valeur foncière

Foire aux questions

• Qu’est-ce qu’un rôle d’évaluation ?

  La MRC de Lotbinière est responsable des rôles d’évaluation foncière de toutes les municipalités de son territoire.

  Le rôle d’évaluation foncière est un résumé de l’inventaire des immeubles situés sur le territoire d’une municipalité, évalués sur une même base et à une même date. En vigueur pour trois exercices financiers municipaux consécutifs, il sert principalement à indiquer la valeur de ces immeubles aux fins de la taxation foncière municipale et scolaire. Toute modification du ou des bâtiments avec ou sans permis peut entraîner une modification de la valeur au rôle de votre propriété (par exemple : garage, piscine, aménagement du sous-sol, galerie ou démolition), ce qui peut avoir une incidence sur votre compte de taxes.

  Le rôle d’évaluation est aussi utilisé à de nombreuses fins, notamment en matière de gestion de risques (type de construction), de développement économique (type d’entreprise), de caractérisation de la zone agricole (type d’exploitation) et autres.

  Pour information concernant les rôles d’évaluation foncière, vous pouvez contacter le technicien responsable au 418 926-3407.

• Comment détermine-t-on ma valeur ?

  Le dossier de propriété : la description de votre propriété

  Pour établir l’évaluation foncière de votre propriété selon les règles de l’art, l’évaluateur municipal dispose d’une multitude de renseignements la concernant, allant de la topologie du terrain jusqu’au type de parement extérieur du bâtiment. Il les recueille généralement au moyen d’une inspection et il les consigne dans un dossier dit « dossier de propriété ». L’exactitude de ces renseignements doit être vérifiée au moins une fois tous les neuf ans, conformément à la législation.

  Lors de l’établissement de l’évaluation foncière de votre propriété, l’évaluateur considère plusieurs des renseignements ainsi relevés. Toutefois, puisqu’ils tendent à influencer davantage la valeur d’une propriété, l’évaluateur porte une attention particulière aux éléments suivants : la superficie du terrain, les dimensions du bâtiment, ses caractéristiques physiques et le nombre d’années qu’il paraît avoir (âge apparent).

  Il importe de souligner qu’en tant que propriétaire, vous pouvez consulter le dossier de propriété de vos immeubles en vous rendant au bureau de votre évaluateur municipal. L’évaluateur est tenu de vous fournir toute l’assistance nécessaire à sa bonne compréhension.

  Les méthodes d’établissement de la valeur réelle

  L’évaluation foncière repose sur un principe selon lequel personne n’est disposé à verser, pour l’achat d’une propriété dans des délais raisonnables, un montant plus élevé que :

  1. le prix payé ou demandé pour des propriétés similaires;
  2. le prix qu’il en coûterait pour reconstruire une propriété semblable, mais en tenant compte de sa détérioration;
  3. le prix acceptable sur un marché libre pour l’obtention de revenus nets que l’on peut normalement attribuer à une propriété.

  Par conséquent, trois méthodes permettent l’établissement d’une valeur réelle, chacune fondée sur l’un de ces énoncés :

  • la méthode de comparaison : elle consiste à établir la valeur de l’immeuble en se basant sur l’observation des conditions de transaction pour des immeubles similaires et en procédant aux ajustements nécessaires;
  • la méthode du coût : elle consiste à établir la valeur de l’immeuble en ajoutant à la valeur du terrain (évalué comme s’il était vacant) le coût de remplacement du bâtiment duquel on a soustrait toute forme de dépréciation;
  • la méthode du revenu : elle consiste à établir la valeur de l’immeuble en actualisant les flux de revenus qu’il génère ou est destiné à générer.

  L’évaluateur fonde ainsi son opinion motivée de la valeur de votre propriété en ayant recours à l’une ou plusieurs de ces méthodes. Il oriente son choix de la méthode à privilégier en considérant le type de propriété dont il est question et les conditions du marché immobilier à la date de référence.

  Pour en savoir davantage, vous pouvez consulter Le rôle d’évaluation foncière et son contenu.

• Droit de mutation

  La Loi concernant les droits sur les mutations immobilières prévoit que toute municipalité doit percevoir un droit sur le transfert d’un immeuble situé sur son territoire.

  Mieux connu sous le nom de taxe de Bienvenue, le droit de mutation est calculé d’après l’évaluation municipale ou d’après le montant de la transaction.

  Le montant du droit de mutation est calculé selon les taux suivants :

  1. 0,5 % sur les premiers 50 000 $;
  2. 1,0 % sur la tranche de 50 000 $ à 250 000 $;
  3. 1,5 % sur la tranche qui excède 250 000 $.

  Il est calculé à partir du plus élevé des montants suivants :

  • le prix payé pour l’acquisition de l’immeuble (le prix d’achat);
  • le montant de la contrepartie inscrit à l’acte de transfert;
  • la valeur uniformisée (valeur inscrite au rôle d’évaluation municipal multipliée par le facteur comparatif).

  Pour en savoir plus sur le droit de mutation, consultez la page sur les droits de mutation immobilière du gouvernement du Québec.

• Quelle est la différence entre le rôle d’évaluation et le compte de taxes ?

  Le rôle d’évaluation foncière est un inventaire des immeubles du territoire qui indique la valeur de chaque propriété sur la base de sa valeur réelle et des conditions du marché immobilier, selon une date. Le compte de taxes établit les revenus à percevoir sur chaque propriété en multipliant l’évaluation municipale d’une propriété par le taux de taxation municipal.

• Pourquoi doit-on visiter ma propriété ?

  Certaines circonstances motivent la Direction de l’évaluation à procéder à la visite d’une propriété :

  1. Travaux réalisés à la suite de l’émission d’un permis
     Dans la majorité des cas, l’inspection s’effectue lorsque des travaux ont été réalisés sur la propriété à la suite de l’émission d’un permis par une des municipalités de Lotbinière.
  2. Vente d’une propriété
     La vente d’une propriété donne aussi souvent lieu à une inspection dans les mois qui suivent la transaction. La Direction de l’évaluation utilise cette transaction dans ses analyses du marché immobilier pour la confection du rôle. Elle doit s’assurer que la description de l’immeuble apparaissant à ses dossiers correspond bien à la propriété vendue. Elle doit également valider le prix, vérifier le contexte et les conditions entourant la transaction.
  3. Application du programme de visite systématique
     La Loi sur la fiscalité municipale (L.F.M., art. 36.1) oblige la Direction de l’évaluation à s’assurer, au moins une fois tous les 9 ans, de l’exactitude des données en sa possession. Les propriétés qui n’ont pas fait l’objet d’un permis de construire ou qui n’ont pas été visitées à la suite d’une vente sont donc visitées au moins une fois dans le cadre de ce programme de vérification des données du dossier de propriété.

• Quelle est la différence entre la valeur réelle, la valeur marchande et la valeur au rôle ?

  Il existe certaines nuances entre les notions de valeur réelle et de valeur marchande. Toutefois, pour la majorité de bâtiments résidentiels, ces notions sont similaires. Elles représentent la valeur d’échange d’une propriété dans un marché libre et ouvert à la concurrence. Autrement dit, il s’agit du prix le plus probable qu’un acheteur paierait lors d’une vente de gré à gré.

• Pourquoi la valeur d’une propriété telle qu’elle est inscrite au rôle d’évaluation ne correspond-elle pas toujours au prix payé lors de son acquisition ?

  Rappelons que les valeurs inscrites au rôle d’évaluation reflètent les conditions du marché à un moment bien précis. Il s’agit des conditions du marché prévalant 18 mois avant la date d’entrée en vigueur du rôle. Les prix observés pour des transactions de gré à gré conclues près de la date de référence devraient se rapprocher grandement de la valeur inscrite au rôle. Toutefois, puisque le marché est en constante évolution, plus les dates des transactions observées s’éloignent de la date de référence, plus les prix payés peuvent différer des valeurs inscrites au rôle d’évaluation.

• Mon dossier de propriété est-il confidentiel ?

  Le rôle d’évaluation foncière et la matrice graphique (le plan des terrains) sont du domaine public. Par contre, tous les autres renseignements (description de l’immeuble, photo, croquis, revenus qu’il génère, etc.) sont strictement confidentiels, et ce, en dépit de la Loi sur l’accès aux documents des organismes publics et sur la protection des renseignements personnels.

  Un propriétaire peut toutefois consulter le contenu de son dossier, mais la loi ne permet pas d’en obtenir copie. (Loi sur la fiscalité municipale, articles 78 et 79)

• Pourquoi deux propriétés, en apparence similaires, ont-elles des évaluations différentes ?

  Deux propriétés similaires peuvent avoir des valeurs différentes pour des raisons qui ne sont pas nécessairement apparentes. La grandeur du terrain, les aménagements intérieurs (ex. sous-sol), les annexes, les rénovations ou les matériaux utilisés ainsi que le secteur où elle se situe dans une municipalité sont autant de facteurs pouvant faire varier la valeur d’une propriété.